¿Qué hago si mi reavalúo agrícola subió mucho... incluso hasta un 150% ?

Este año se inició un proceso de reavalúo agrícola que estará vigente hasta 2028, y los plazos de reclamo ya comenzaron a mediados de mayo, 30 días para un recurso administrativo y 180 días para un recurso judicial.

El reavalúo agrícola es el proceso mediante el cual el Servicio de Impuestos Internos determina los nuevos avalúos que se aplican a los bienes raíces agrícolas de todo el país, velando por mejorar la equidad tributaria, disminuir distorsiones entre el avalúo fiscal vigente y los precios de mercado de los bienes raíces.

El reavalúo de los bienes raíces agrícolas, oportunidad en que se determinan los avalúos de este tipo de propiedades, los cuales corresponden a la base imponible para el cálculo del Impuesto Territorial. Este proceso se realiza cada cuatro años, de acuerdo con la legislación vigente.

La recaudación del Impuesto Territorial se destina al financiamiento de bienes y servicios que mejoran la calidad de vida de los habitantes de las comunas, permitiendo a los municipios realizar avances en áreas como programas sociales, alumbrado público, áreas verdes, zonas de recreación, entre otras:

Es decir el proceso de avalúo nacional actual va desde este 2024 y rige hasta el 2028, el aumento del avalúo a nivel nacional es de un 44% y el aumento de las contribuciones a pagar por este concepto es de un 9,2%. Por lo tanto, es un aumento muy importante, dijo el director del área tributaria del estudio de abogados Fontaine & Cía., Javier Cortés. 

Hay regiones que tienen más de un 100% de aumento, así como hay otras que tienen un 50, 70, 80% de aumento de sus avalúos, agregó Cortés.

Ahora, ¿qué son predios agrícolas para el servicio y impuestos de interés?. Los predios agrícolas por regla general, son aquellos que están destinados preferentemente a una producción agropecuaria o forestal, existen predios agrícolas por asimilación, que son aquellos que sin ser agrícolas propiamente tales se asimilan, como es el caso de la producción de frutas, hortalizas, chancherías, apíricolas y otras. 

Existe algunas situaciones especiales como las parcelas de grado, que son habitualmente parcelas de 5.000 metros, que tienen una situación residencial, turística y habitacional, y no propiamente de producción agrícola, aunque esta sea una actividad secundaria. Sin embargo también pagar un impuesto ya que al estar en zonas rurales son propiedades económicas.

Lo mismo pasa con actividades comerciales o de otro fin, que estando en zonas rurales tienen construcciones o son billordos y otros que no están destinados a la producción agrícola de una actividad preferente.

 ¿Cómo se califica esta actividad preferente de esta agrícola? Significa que está destinada a la producción de rentas de carácter agrícola. Y el servicio determina la producción de éstas rentas a partir de antecedentes concretos, como los gastos, los costos, los ingresos, las inflaciones, etc. 

Cortés explica ¿qué incluye un avalúo agrícola? Un avalúo agrícola está determinado por el valor del terreno y el valor de la construcción. El valor de la construcción se determina en el caso de los predios agrícolas y hospitales por la casa patronal, que tiene un valor exento, y que se determina según su clase de construcción, de acuerdo a determinadas especificaciones técnicas que establece el servicio. 

Los predios agrícolas por asimilación corresponde a un inmueble o parte de él, cuyo rubro principal es la obtención de productos agropecuarios primarios, vegetales o animales. En estos predios no necesariamente hay presencia de terrenos agrícolas o bien la explotación del terreno es un rubro secundario, pudiendo tener cualquier ubicación. Ejemplos de predios agrícolas por asimilación son aquellos que cuentan con instalaciones tales como invernaderos o galpones destinados a la obtención de hortalizas, flores, frutas, gallineros, chancheras, entre otros. incluyen en la casa patronal cualquier otra construcción que haya en el terreno. 

El Servicio de Impuesto Internos, en el caso de los terrenos los divide en nueve clases, cuatro grupos, que son grupos de riego, que tienen cuatro clases, un grupo de secano arable, un tercer grupo de secano no arable, y un último grupo denominado clase 8, que son todos los terrenos que son, si bien son agrícolas, no tienen la capacidad, las condiciones para una explotación agrícola.  Dependiendo en cuál de estos grupos el servicio de impuesto interno se clasifica, va a depender el valor por hectárea de mi propiedad.

Por ejemplo, en San Fernando, en la primera clase de riesgo, tiene un valor por hectárea de 19 millones y la clase 8 de 28 mil pesos. Y dentro de las clases de riego pueden haber diferencias de 2, 3, 4, 5 millones. Y en consecuencia, muy probablemente, el avalúo va a estar determinado por qué tipo de sueldo clasifique el Servicio de Impuesto Interno, ahí es donde hay que poner atención para evaluar, dice Cortés.

También existe la posibilidad de pedir una revisión del SII o derechamente reclamar judicialmente. Ahora, ¿en qué se basa el Servicio de Impuesto Interno para reevaluar mi propiedad?. Hay un periodo de muestras en que el servicio va tomando valores de determinadas propiedades a partir de tasaciones bancarias, de información de compra-ventas informadas por los notarios y los conservadores de bienes raíces a través del formulario 2890, información que reciben del tercero o de otras unidades del mismo servicio para tasar y así aplicar un valor por hectárea a las comunas, y cuando no puede hacerlo a partir de estos métodos, toma el valor fiscal anterior de la misma propiedad y le aplica un aumento a partir de un factor de ajuste, tomando con consideración el promedio del aumento de la misma comuna, de la región, o de la zona.

“Si bien hay elementos, en teoría, objetivos por parte del Servicio de Impuestos Interno para proceder a otra evaluación, en realidad hay un margen de discrecionabilidad, muy importante, como propietarios del predios agrícolas. El avalúo a nivel nacional aumentó un 44%, y en algunas regiones más de un 150%, y en consecuencia queda en evidencia, pese a que el servicio aumenta, que lo que hace es poder actualizar los valores, acercarlos a los valores del mercado, y en realidad en muchos casos nosotros hemos detectado que los avalúos no corresponden a mejoras o aumentos reales del valor de las propiedades”, explica el director del área tributaria del estudio de abogados Fontaine & Cía., Javier Cortés.

Hay que tener presente que existe un concepto que se denomina alza gradual, es decir, producto del avalúo y construcción pagada, no puede aumentar desde el segundo semestre de 2023 al primer semestre de 2024, en más de un 25%, y si así ocurriera, lo que ocurre es que el tope es de 25% de aumento en este primer semestre de 2024, y después puede ir subiendo solamente un 10% semestralmente, hasta llegar al aumento que se produzca en la construcción pagada, producto del reavalúo de este año.

Por otra parte, hay un avalúo exento para los precios agrícolas que a partir de este año es de 45 millones, y por último comentar que el Presidente de la República este año, por mandato legal, tiene que ajustar la tasa de impuestos o de contribuciones que se le aplica a los precios agrícolas para que el aumento nacional no exceda del 10% pagado. 

El giro nacional no puede aumentar del 10%, y en consecuencia, si eso ocurre, con ocasión del aumento de los avalúos, cosa que ocurrió en este proceso, el Ejecutivo tiene que modificar la tasa a la baja, tasa que este año quedó en 0,4%. 

“Sugiero revisar sus avalúos que se publican en las municipalidades durante 30 días, proceso que ya se inició y que termina a mediados del mes de mayo. A contar de esa fecha, que es muy importante, se computan los plazos para que los contribuyentes, los dueños de los predios agrícolas puedan reclamar. Y existen, en principio, dos vías para reclamar. Una, dentro de 30 días, contado desde el vencimiento de la publicación en cada municipalidad, para reclamar ante el mismo servicio impuesto interno en procurso administrativo, que se denomina Proposición Administrativa Voluntaria. Ese procedimiento abre una etapa de prueba, se pueden acompañar los antecedentes que se estiven necesarios para acreditar que el avalúo está mal practicado, y hay audiencia ante el Servicio Impuesto Interno y hay instancias para presentar todos los argumentos que uno tenga para acreditar en el servicio que el avalúo es erróneo”, explica Cortés.

En caso de rechazo de esa reclamación administrativa, se puede siempre recurrir a la instancia judicial ante el Tribunal Subterráneo de Adornos. Por otra parte, directamente, a partir del fin de la publicación en la municipalidad respectiva, en un plazo de 180 días, es decir, habitualmente este plazo vence a mediados en diciembre de este año, se puede reclamar directamente ante el Tribunal Tributario de Aduanero de la región correspondiente, para que este, en un juicio donde el contribuyente y el servicio impuesto interno son partes en igualdad de condiciones ante un juez inmercial, que es el juez tributario de aduanero, puedan discutir respecto a la procedencia o no del avalúo practicado a la propiedad. 

El abogado recomienda revisar si la propiedad está bien clasificada dentro de estas clases explicadas anteriormente y, en consecuencia, si no lo estuviera, hacer el reclamo en sede administrativa, que tiene que estar resuelto en un plazo de tres meses, de 90 días, o, derechamente, recurrir ante el Tribunal Tributario de Aduaneros.

Este procedimiento puede demorar, en primera instancia, aproximadamente seis meses, un año, y va, en segunda instancia, a un Tribunal Especial de Alzada, que está compuesto, entre otros, por un empresario agrícola de la zona, y, por lo tanto, hay posibilidad de explicar estos antecedentes y esto lo que dice un tribunal superior al Tribunal Tributario, que va a tener elementos técnicos de conocimiento práctico para poder revisar esto en cierta distancia. 

Datos importantes

Revisar directamente en la página del SII, con tu clave, obtiene la notificación de reavaluo, los antecedentes del bien raíz, y ahí va a estar el detalle, qué clase de terreno lo clasificaron, el avalúo de las construcciones, si corresponde, y el avalúo total. 

Ahí podrás ver si existe algún error y evaluar un reclamo.

Los procedimientos para reclamar son los siguientes:

• Interponer un Recurso de Reposición Administrativa ante el Servicio.
• Reclamar en contra de los nuevos avalúos ante los Tribunales Tributarios y Aduaneros (TTA), correspondientes a la jurisdicción territorial en la que se ubica el bien raíz. Si se interpone un reclamo de forma paralela en el TTA por las mismas causales, se dará por terminada la tramitación del recurso de reposición.

Cabe señalar que los procedimientos descritos anteriormente pueden ser iniciados una vez concluida la exhibición de los roles de avalúos en las municipalidades respectivas.

Fuente: artículos 123° bis y 149° del Código Tributario.

Las causales para presentar un reclamo en esta materia son las siguientes:

• Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones.

• Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno.

• Errores de transcripción, de copia o de cálculo.

• Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido.

Fuente: artículo 8° de la ley N° 11.575 y artículo 149° del Código Tributario.