Columna: Reavalúo e incremento en el valor de los predios agrícolas

Este proceso de reavalúo ha afectado a casi un millón de inmuebles, con un aumento promedio del 44% en el avalúo fiscal de estas propiedades.

Por Diego Nuñez, abogado Jefe Tributario & Corporativo, en Araya & Cía.

A partir del 1 de enero de 2024, Chile ha experimentado un significativo incremento en el valor de los predios agrícolas. Este proceso de reavalúo ha afectado a casi un millón de inmuebles, con un aumento promedio del 44% en el avalúo fiscal de estas propiedades. El impacto varía considerablemente entre las regiones del país. Las del norte son las más afectadas, con incrementos de hasta un 170% en Tarapacá, 137% en Antofagasta y 100% en Atacama. 

En el sur, las regiones del Bío Bío, Ñuble, Maule, Los Lagos y Los Ríos también han visto aumentos sustanciales. Aunque menos extremos, tienen promedios que van desde el 52,4% en Bío Bío hasta el 40,6% en Los Ríos. Este reavalúo ha generado preocupación entre los agricultores, quienes ahora enfrentan mayores cargas fiscales en un contexto económico ya desafiante.

El proceso de reavalúo no se limita solo a los predios agrícolas. También incluye sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros en áreas urbanas. De un total de 137.535 predios considerados, 113.580 fueron afectados, resultando en un aumento del 26,9% en el total del Impuesto Territorial. Las regiones más impactadas en este segmento fueron Los Ríos, La Araucanía, Atacama y la Región Metropolitana.

Este proceso de reavalúo está establecido en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial. Su texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el D.F.L N°1, publicado en el Diario Oficial de 16/12/1998 del Ministerio de Hacienda. En esta ley se señala que se deben llevar a cabo cada 4 años para los predios agrícolas. Se indica la forma en que deben realizarse estas tasaciones por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Esto es mediante la confección de tablas de clasificación de los terrenos según su capacidad potencial de uso actual. Además, incluyen mapas y tablas de ubicación relativas a la clase de vías de comunicaciones y distancia de los centros de abastecimientos, servicios y mercados. La única forma de modificar este sistema de tasación o postergar su cobro es mediante otra ley, que requiere la intervención de la voluntad política tanto en la Cámara de Diputados como del Senado.

Respecto a cada caso en particular, la metodología del SII para informar a los contribuyentes sobre estos cambios incluye la emisión de cartas de reavalúo. Publican estos datos en su sitio web y en un lugar visible de la municipalidad respectiva por 30 días. También lo hacen en periódicos locales.

Afortunadamente, la ley proporciona mecanismos para impugnar estos nuevos avalúos. Los contribuyentes pueden presentar un Recurso de Reposición Administrativa Voluntaria (RAV) ante el SII. Tienen un plazo de 30 días hábiles administrativos, contados desde el envío de aviso respectivo. Este recurso permite cuestionar la determinación del avalúo si se detectan errores de cálculo. También en la superficie, cambio de destinación del predio, siniestros u otros factores que disminuyan considerablemente el valor de una propiedad. Además, errores de clasificación del terreno, como atribuir la calidad de regados a terrenos de rulo, o de planos a los de lomaje, etc.

Por otro lado, existe la vía judicial, donde los propietarios pueden presentar un reclamo ante el Tribunal Tributario y Aduanero dentro de los 180 días posteriores a la exhibición de roles en la Municipalidad. Este plazo es crucial, ya que determina el tiempo disponible para tomar acciones legales en contra del reavalúo.

Es importante destacar que estos procesos de reavalúo de predios agrícolas pueden llevar a una carga fiscal significativa, no solo por el aumento en las contribuciones ordinarias, sino también por la emisión de cuotas suplementarias y la aplicación de la Sobretasa Anual de Impuesto Territorial. Los contribuyentes deben estar atentos a estos cambios y considerar seriamente las opciones de impugnación disponibles.

Para aquellos con predios no edificados o propiedades en áreas urbanas, existen particularidades adicionales a considerar. Si un terreno anteriormente clasificado como agrícola ahora se encuentra dentro de una zona urbana y es gravado con el doble de la tasa habitual, es posible impugnar esta calificación si el terreno sigue siendo utilizado para actividades agrícolas. También si está fuera del área de cobertura de servicios públicos como agua potable y recolección de aguas servidas.

Finalmente, se recomienda a todos los contribuyentes propietarios de inmuebles que revisen detenidamente las cartas de reavalúo o en la página web del SII. Deben ingresar con su clave tributaria (Servicios Online/ Avalúos y contribuciones de bienes raíces/Reavalúo de bienes raíces). Consideren la asesoría legal tributaria especializada para la presentación de una RAV antes de la fecha límite de 30 días, plazo que de por sí es muy breve. Al ser un proceso a nivel nacional, es usual que existan errores involuntarios por parte de la autoridad tributaria, principalmente en los cálculos respecto a la cabida de los predios, el tipo de suelo o su destino. Mediante esta defensa, muchos de nuestros clientes han logrado rebajas considerables en sus avalúos fiscales.